「旧耐震って聞くけど、実際どれくらい違うの？」「自分のマンションは大丈夫？」
そんな疑問をお持ちの方に向けて、耐震基準の歴史と旧耐震マンションの安全性についてわかりやすく解説します。
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耐震基準の変遷｜図解で見る建築基準の変化
日本では大きな地震のたびに建築基準法が見直され、耐震基準が強化されてきました。大幅な変更があったのは以下の2つの改正です。
- 1981年6月施行：耐震基準を震度6強でも倒壊しない設計へ
- 2000年6月施行：構造計算や地盤調査の義務化（木造住宅）
1981年｜新耐震と旧耐震の境目
1978年の宮城県沖地震による家屋倒壊の大きな被害を受けて、3年後の1981年に建築基準法が改正され、耐震基準が引き上げられました。
建築基準法では、それまでの耐震性能基準は「震度5の地震でも倒壊しない」でしたが、「震度6強の地震でも倒壊しない」とされました。
この改正は1981年6月から施行されました。そのため、1981年6月以降の建物が新耐震基準です。
旧耐震のマンションは危険なのか？
旧耐震のマンションには一定のリスクがある
旧耐震マンションはすべてが危険というわけではありません。ただし、震度6以上を想定していない点は留意が必要です。
- 震度6以上の大規模地震による倒壊・破損リスク
- 住宅ローンが利用できなくなるリスク
特に住宅ローンが今後も利用できるかは注目すべき点です。
2025年時点では、旧耐震のマンションでも住宅ローンは利用可能です。
但し、さらに築年数が経過するにしたがって、利用可能な銀行が減っていくリスクがあります。
旧耐震マンションの安全性を確認するポイント
以下のようなケースでは、旧耐震でも安全性が確保されていることがあります。
- 耐震診断を実施し、耐震性が確認されている
- 耐震補強工事を実施済み
- 管理組合が積極的に修繕や点検を実施している
旧耐震＝売れないは誤解？新宿区での実際の売却実例
新宿区内でも旧耐震基準ながら高値で売却されているマンションは複数存在します。
- 立地（駅近など）の良さ
- ヴィンテージ物件としての希少価値
- 修繕・管理体制の良さ
- 修繕積立金の残高
これらを満たすことで、築年数をカバーし、評価を高めることが可能です。
まとめ｜大切なのは「築年数」より「需給バランス」
旧耐震マンションでも、「人気のエリアに住める」というメリットや「マンションのブランド価値」を重視する購入希望者へうまくアピールすることで、高値売却も可能です。
高値売却の実現には、耐震性能のリスクをきちんと説明したうえで「それ以上のメリットがある」と納得してもらえるような営業センスが問われます。
旧耐震のマンション売却は、地元の事情をしっかり把握した地域密着の不動産会社への依頼がおすすめです。
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