売却？賃貸？相続不動産で迷ったときに考えるべき“5つの損得軸”【新宿区向け】

相続したマンションを売却するか、それとも賃貸に出すか…。判断を誤ると、余計なコストや手間、機会損失につながることもあります。本記事では新宿区の市場感も踏まえ、迷ったときに比較すべき“5つの損得軸”をわかりやすく解説します。

売却？賃貸？まずは「5つの損得軸」で比較

① キャッシュフロー（毎月いくら手元に残る？）

賃貸：家賃収入が得られる一方で、管理費・修繕積立金・固定資産税・管理委託料・空室損などの支出が発生。
売却：まとまった現金化で維持費はゼロ。次の資金用途が明確なら効率的です。

目安式：月手取り＝家賃−（管理費・修繕積立金・固定資産税÷12・管理委託料・修繕費の積立）

② 資産価値の将来性（5年後・10年後の見通し）

新宿区は相場が上昇しているエリアになります。相場が高い時期に売るのか、保有で値上がりを狙うのか、路線価や周辺成約の傾向を確認しましょう。

③ 税金の影響（相続税・譲渡所得税）

相続税は基礎控除内に収まるかが第一関門。将来売却するときは譲渡所得税が発生する可能性も。特例の適用可否や取得費の整理をして、トータル税負担で比較しましょう。

④ 管理・手間・リスク（遠方・多忙なら要注意）

賃貸は入居者募集・家賃管理・修繕対応など継続的な手間が発生します。空室や滞納・設備故障のリスクも。手間をかけずに現金化したいなら売却が現実的です。

⑤ 家族のライフプラン（10年後を描く）

「将来、家族が住む予定は？」「介護や教育費で現金が必要？」など、10年後の生活設計で選択肢は変わります。賃貸で“つなぐ”のか、売却で現金化するのか、家族内の合意形成が重要です。

かんたん判断フロー（まずはここから）

住宅ローン残債＞売却額（オーバーローン）の可能性がある方は、早めに方針確認を。任意売却などの選択肢も検討が必要です。

まとめ｜“今の数字”で、最適解は変わる

同じ相続マンションでも、家賃の出やすさ・維持費・税負担・家族計画が違えば、結論は変わります。まずは「数字で比較」→「専門家に一次相談」の順で進めるのが近道です。

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