不動産を売却すると税金はいくらかかるの？
不動産譲渡税は、お客様から質問されることが一番多い項目かもしれません。
そこで今回は、不動産譲渡税について基礎的な部分を解説したと思います。
不動産譲渡税とは・・・所得税の一種
不動産譲渡税は、不動産の売却によって得た利益（譲渡所得）に対して課される所得税です。
この税金は、家が売れた価格から、購入時の費用（取得費）や売却時の費用（譲渡費用）を差し引いた残りに課税されます。
譲渡所得税は、得られた利益に対して課税されるため、利益が出ていない場合には課税されません。
譲渡所得は以下の計算式で求められます。
不動産譲渡税の計算方法
譲渡所得 = 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用
この計算式における各要素は次のように定義されます。
- 売却価格: 不動産を売却した金額
- 取得費: 不動産の購入時にかかった費用（物件購入代金、登記費用、リフォーム費用など）
- 譲渡費用: 売却時にかかった費用（仲介手数料、測量代など）
この計算式で出てくる譲渡所得が課税対象となり、税率が適用されます。
譲渡所得が０円以下の場合、つまり売った時の値段よりも買った時の値段の方が高いときは、不動産譲渡税は掛かりません。
譲渡所得税の税率
不動産譲渡税の税率は不動産の所有期間に応じて異なります。
所有期間が5年以下の短期譲渡所得と、5年を超える長期譲渡所得で税率が異なるため、売却するタイミングを計画することが重要です。
所有期間が5年以下の場合、譲渡所得に対する税率は39.63%となります。
このため、短期譲渡の場合は税率が高くなります。
所有期間が5年を超える場合、譲渡所得に対する税率は20.315%に軽減されます。
税率が異なるため、長期間保有してから売却することで税負担を軽減することが可能です。
長期譲渡と短期譲渡はお正月で判定
長期譲渡と短期譲渡、どちらに該当するかは少し注意が必要です。
長期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。
つまり、購入した日から5年を経過し、さらに年を越したら長期譲渡になります。
購入してから迎えたお正月が5回以下なら短期、6回以上なら長期と数えます。
購入して5年を経過しても、年を越してなければ短期譲渡ですので気を付けましょう。
不動産譲渡税に関する様々な減税措置と特例
不動産譲渡税には、減税措置や特例がいくつか存在します。
代表的なものとして、居住用不動産に関する特例や、相続した空き家の特別控除があります。
今回は基礎的な内容の解説になりますので、ここでは各特例の名称を紹介します。
- 居住用の3,000万円控除
- 所有期間10年超の軽減税率
- 相続した空き家の3,000万円特別控除
- 特定居住用財産の買換え特例
- 居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
- 土地等の平成21年、22年取得の1,000万円特別控除
- 低未利用地譲渡の100万円特別控除
- 優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
- 収用の5,000万円特別控除と買換え特例
特例の詳しい解説を見てみる
不動産を売却したら確定申告が必要
不動産を売却したら、確定申告が必要になります。
確定申告は、通常、売却の翌年の2月16日から3月15日までの期間に行います。
確定申告の時期が来たら、住民票の住所を管轄している税務署に下記の書類を持っていきましょう。
確定申告のときに必要な書類
確定申告には、次のような書類が必要となります。
- 売却時の書類
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- 売却時の不動産売買契約書
- 売却時の仲介手数料領収書
- その他諸費用の領収書（測量代・印紙代・建物解体費用等）
- 購入時の書類
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- 購入時の不動産売買契約書
- 購入時の所有権移転登記費用の領収書
- 購入時の不動産取得税がわかるもの
- その他諸費用の領収書（リフォーム代・印紙代・仲介手数料等）
不動産譲渡税は分離課税
分離課税とは、給料などの所得と合算されず、単独で課税されることをいいます。
土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離（分離課税）して、計算することになっています。
通常、給与所得などは総合課税としてすべての所得を合算して税額を計算しますが、不動産の譲渡による利益は給与やその他の所得とは分けて計算されます。
これにより、不動産の売却で得た利益は他の収入（例えば給与）と合算されることなく、譲渡所得にのみ課税されます。
分離課税ではありますが、譲渡所得がプラスの場合には、翌年以降の社会保険料等に影響があります。
まとめ
今回は不動産譲渡税について、基礎的な部分を解説しました。
不動産譲渡税は売却益に対して課税される税金で、所有期間や売却金額に応じて税率が異なる点が特徴です。
また、マイホームを売った時には控除の特例があり、税負担を軽減することができます。
次回は不動産譲渡税の控除特例について解説したいと思います。
