家を売った時の税金　不動産譲渡税について解説！

「不動産を売ったら税金はいくらかかるの？」
不動産の売却を検討している方から、最も多くいただく質問のひとつが不動産譲渡税です。
本記事では、譲渡税の仕組み・計算方法・税率・確定申告に必要な書類・主な特例を基礎から解説します。
まずは“利益＝売却価格−取得費−譲渡費用”の考え方から整理しましょう。

不動産譲渡税とは？仕組みと基本ルールを解説

不動産譲渡税は、不動産の売却によって得た利益（譲渡所得）に対して課される所得税です。
この税金は、家が売れた価格から、購入時の費用（取得費）や売却時の費用（譲渡費用）を差し引いた残りに課税されます。

譲渡所得税は、得られた利益に対して課税されるため、利益が出ていない場合には課税されません。

譲渡所得は以下の計算式で求められます。

不動産譲渡税の計算式と具体的な内訳

この計算式における各要素は次のように定義されます。

・売却価格

不動産の売却代金

・取得費

不動産の購入代金、登記費用、リフォーム費用など

・譲渡費用

売却時諸費用（仲介手数料、測量代など）

この計算式で出てくる譲渡所得が課税対象となり、税率が適用されます。
譲渡所得が０円以下の場合、つまり売った時の値段よりも買った時の値段の方が高いときは、不動産譲渡税は掛かりません。
※特例の適用により課税が軽減・ゼロになる場合もあります。

取得時の領収書が残っていない場合は、購入費の5％を「概算取得費」として計上できるルールがあります（ただし実額が分かるなら実額が原則）。取得費＝売却価格×5％

長期・短期で変わる譲渡所得税の税率

不動産譲渡税は所有期間で税率が異なるため、売却時期には気を付けましょう。

長期か短期かは「お正月の数」で判断する

長期譲渡と短期譲渡、どちらに該当するかは少し注意が必要です。

長期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。
つまり、購入した日から5年を経過し、さらに年を越したら長期譲渡になります。

購入してから迎えたお正月が5回以下なら短期、6回以上なら長期と数えます。

購入して5年を経過しても、年を越してなければ短期譲渡ですので気を付けましょう。

不動産譲渡税に使える主な減税措置・特例まとめ

不動産譲渡税には、減税措置や特例がいくつか存在します。
代表的なものとして、居住用不動産に関する特例や、相続した空き家の特別控除があります。
今回は基礎的な内容の解説になりますので、ここでは各特例の名称を紹介します。

不動産売却後は確定申告が必須！必要書類も解説

不動産を売却したら、確定申告が必要です。
確定申告は、通常、売却の翌年の2月16日から3月15日までの期間に行います。
確定申告の時期が来たら、住民票の住所を管轄している税務署に下記の書類を持っていきましょう。

申告手続きは税務署の窓口で補助して貰えるので、書類を持っていくだけでOKです。

確定申告で必要な書類一覧

確定申告には、次のような書類が必要となります。

【売却時の書類】

• 売却時の不動産売買契約書
• 売却時の仲介手数料領収書
• その他諸費用の領収書（測量代・印紙代・建物解体費用等）

【購入時の書類】

• 購入時の不動産売買契約書
• 購入時の所有権移転登記費用の領収書
• 購入時の不動産取得税がわかるもの
• その他諸費用の領収書（リフォーム代・印紙代・仲介手数料等）

不動産譲渡税は「分離課税」で計算される

分離課税とは、給料などの所得と合算されず、単独で課税されることをいいます。
土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離（分離課税）して、計算することになっています。
通常、給与所得などは総合課税としてすべての所得を合算して税額を計算しますが、不動産の譲渡による利益は給与やその他の所得とは分けて計算されます。
これにより、不動産の売却で得た利益は他の収入（例えば給与）と合算されることなく、譲渡所得にのみ課税されます。

分離課税ではありますが、譲渡所得がプラスの場合には、翌年以降の社会保険料等に影響があります。

まとめ｜不動産譲渡税のポイントをおさらい

まずは税負担の全体像を整理したい方へ

「長期と短期どちら？」「取得費はどこまで入る？」など個別事情で結果は変わります。
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※本記事は一般的な制度解説を目的としたものであり、税務上の判断を保証するものではありません。実際の税額や適用条件については、必ず税務署や弊社提携の税理士にご確認ください。