不動産譲渡税には、様々な税控除があります。
今回はその中で最も利用されている居住用財産の3,000万円特別控除について解説していきます。
マイホーム（居住用財産）の3,000万円特別控除とは？
「居住用財産の3,000万円控除の特例」とは、売却したマイホームの譲渡益に対して最大で3,000万円の控除を受けることができる制度です。
この特例は控除額が大きいため、自宅を売却した人にとって大きなメリットがあります。
計算式
居住用財産と認められると、次のような計算式が適用されます。
- 《不動産譲渡税の計算式》
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不動産譲渡税＝（売却価格－購入代金－売却諸経費）×税率
- 《居住用財産を売った時の計算式》
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不動産譲渡税＝（売却価格－購入代金－売却諸経費－3,000万円）×税率
通常、購入価格より高く売れたときは、その差額に対して課税がされます。
ですがマイホームを売った時には、3,000万円以上高く売れなければ税金はかかりません！
計算式を見ると、この特例の威力がわかると思います。
主な適用要件
控除を適用するためには、一定の要件を満たす必要があります。
「居住用財産」とは？マイホームの定義
この控除は自分自身が住んでいた家屋や土地が対象となります。
投資用不動産や事業用不動産には適用されません。
具体的には次のような不動産が対象となります。
- マンション
- 一戸建
- アパート
- セカンドハウス
- 別荘
- 事務所
- 店舗
- 賃貸併用住宅
- 自宅兼用ビル
特例の適用を受けるための条件
特例の適用を受けるためには、主に次のような条件があります。
- 現に自分が住んでいること。
- 以前に住んでいた場合は、住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売っていること。
- 更地の場合は、家屋解体から1年以内に売買契約を締結し、かつ住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売っていること、及びその敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
- 売った年の前年および前々年にこの特例を受けていないこと。
- 売った年の前年及び全然年にマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
- 売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
- 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと。
出典：国税庁ホームページ「マイホームを売ったときの特例」より抜粋
3,000万円控除の注意事項
居住用財産の3,000万円特別控除は、適用にならないケースもあるので注意が必要です。
ここでは適用除外となる代表例を2つ説明したいと思います。
要注意！住宅ローン減税と併用ができない
自宅を買換えた人は、居住用財産の控除と住宅ローン減税の併用ができないため注意が必要です。
自宅が思ったより高く売れたら、住宅ローン減税で受けられる減税額と、3,000万円控除のどちらがお得か確認してから控除を受けましょう。
控除利用目的の引越しはNG
居住用財産3,000万円控除は、控除額が大きく資産形成に非常に有効な税制です。
なかには賃貸に出していた家に引っ越しをして、住んでから売ることで控除を受けようと考える方もいるかもしれません。
この控除はマイホームを売った時の特例なので、最初から控除目的で一時的に物件に引越しをした人だと、税務署に認めてもらうのは難しいでしょう。
まとめ
不動産譲渡税に居住用財産の3,000万円特別控除は大きな減税を実現できる重要な手段です。
上手に活用することで不動産売却時の税負担を軽減し、賢く資産運用を行うことが可能です。
細かい条件があるため不動産会社や税理士、税務署と相談しながら、適用要件を満たしているかを確認することが重要です。
