不動産を売ったときにかかる「不動産譲渡税」。
自宅を売却した場合には最大3,000万円まで税金がかからない特例があるのをご存じでしょうか？
今回は、多くの方が利用している居住用財産の3,000万円特別控除について、適用条件や注意点をわかりやすく解説します。
マイホーム（居住用財産）の3,000万円特別控除とは？
「居住用財産の3,000万円控除の特例」とは、売却したマイホームの譲渡益に対して最大で3,000万円の控除を受けることができる制度です。
この特例は控除額が大きいため、自宅を売却した人にとって大きなメリットがあります。
計算式
居住用財産と認められると、次のような計算式が適用されます。
- 不動産譲渡税の計算式
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不動産譲渡税＝（売却価格－購入代金－売却諸経費）×税率
- 居住用財産を売った時の計算式
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不動産譲渡税＝（売却価格－購入代金－売却諸経費－3,000万円）×税率
通常、購入価格より高く売れたときは、その差額に対して課税がされます。
ですがマイホームを売った時には、3,000万円以上高く売れなければ税金はかかりません！
主な適用要件
控除を適用するためには、一定の要件を満たす必要があります。
「居住用財産」とは？マイホームの定義
この控除は自分自身が住んでいた家屋や土地が対象となります。
投資用不動産や事業用不動産には適用されません。
具体的には次のような不動産が対象となります。
- 対象となる不動産
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- マンション
- 一戸建
- 対象外の不動産
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- アパート
- セカンドハウス
- 別荘
- 事務所
- 店舗
- 一部認められる不動産
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- 賃貸併用住宅
- 自宅兼用ビル
特例の適用を受けるための条件
特例の適用を受けるためには、主に次のような条件があります。
- 現に自分が住んでいること。
- 以前に住んでいた場合は、住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売っていること。
- 更地の場合は、家屋解体から1年以内に売買契約を締結し、かつ住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売っていること、およびその敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
- 売った年の前年および前々年にこの特例を受けていないこと。
- 売った年の前年および前々年にマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
- 売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
- 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと。
出典：国税庁ホームページ「マイホームを売ったときの特例」より抜粋
3,000万円控除の注意事項（併用NG／注意点）
居住用財産の3,000万円特別控除は、適用にならないケースもあるので注意が必要です。
ここでは適用除外となる代表例を2つ説明したいと思います。
要注意！住宅ローン減税と併用ができない
自宅を買換えた人は、居住用財産の控除と住宅ローン減税の併用ができないため注意が必要です。
自宅が思ったより高く売れたら、住宅ローン減税で受けられる減税額と、3,000万円控除のどちらがお得か確認してから控除を受けましょう。
控除利用目的の引越しはNG
居住用財産3,000万円控除は、控除額が大きく資産形成に非常に有効な税制です。
なかには賃貸に出していた家に引っ越しをして、住んでから売ることで控除を受けようと考える方もいるかもしれません。
この控除はマイホームを売った時の特例なので、最初から控除目的で一時的に物件に引越しをした人だと、税務署に認めてもらうのは難しいでしょう。
Q＆A｜よくあるご質問
まとめ
不動産譲渡税における居住用財産の3,000万円特別控除は大きな減税を実現できる重要な手段です。
上手に活用することで不動産売却時の税負担を軽減し、賢く資産運用を行うことが可能です。
売却のタイミングや物件の状況によって適用の可否が変わります。
マイホームの売却をご検討中の方は、詳しい専門担当へ一度ご相談ください。
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