「住宅ローンが残っているから家は売れない」と思っていませんか？
実はローンが残っていても条件次第で売却は可能です。
本記事では、新宿区をはじめとする都市部で住宅ローンが残った状態で家を売る方法と注意点を解説します。
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目次
売却前に確認すべき「ローン残債」と「売却額」
売却を検討したら、まずは次の2つを押さえましょう。
- ローン残債…金融機関に返済予定表を発行してもらう
- 売却想定額…不動産会社に査定依頼をする（複数社比較が理想）
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残債が売却額で完済できる場合
売却額がローン残債以上なら、売却代金で残債を一括返済し、差額が手元に残ります。
例：残債2,000万円、売却額2,300万円 → 手元に300万円残る
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残債が売却額を上回る（オーバーローン）の場合
オーバーローンとは「売却額 ＜ ローン残債」の状態です。
例：残債2,500万円、売却額2,000万円 → 不足額500万円
この場合、不足分を別の方法で補う必要があります。
オーバーローン時の解決策３つ
- 自己資金で補填…貯蓄やボーナスで不足分を支払う
- 任意売却…金融機関と交渉し、残債が残る状態で売却
- 賃貸運用…売却せず家賃収入で返済を続ける
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売却時の注意点と失敗例
- 売却額を楽観的に見積もり、不足額が拡大
- 返済が厳しいのに任意売却のタイミングを逃し競売に
- 賃貸運用で空室や赤字が続く
売却でかかる主な諸費用チェック
- 仲介手数料（上限：売買価格×3%＋6万円＋消費税）
- 抵当権抹消・司法書士費用
- 登記関係（住所変更・名義関連で必要な場合）
- 印紙税（売買契約書）
- 繰上げ返済手数料・経過利息
- 原状回復・簡易リフォーム・残置物処分費
- （戸建ての場合）測量・境界確定費用
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よくある質問（Q＆A）
- オーバーローンでも住み替えはできますか？
-
手元に不足分の資金があればオーバーローンでも住み替えはできます。
不足分の資金を用意できないときは「任意売却」となりますが、銀行の許可が必要です。 - 任意売却は近所に知られますか？
-
通常の売却と同じ広告・取引方法のため、「任意売却」と明示されることは基本的にありません。
競売よりプライバシー面の負担が少ないのが一般的です。 - 賃貸に切り替えると赤字になりませんか？
-
家賃収入から管理費・修繕積立金・固定資産税・空室想定を差し引いた手取りで判断します。
長期的に赤字なら売却を含めて再検討を。
まとめ｜早めの相談で選択肢を広げる
住宅ローンが残っていても売却は可能です。
特にオーバーローンの場合は、時間をかけて戦略を立てることで有利な条件で解決できる可能性があります。
まずは残債と売却額を把握し、早めに不動産会社や金融機関に相談しましょう。
