「親から不動産を相続したけど、税金ってかかるの？」
不動産相続が発生すると、気になるのが相続税の問題です。
この記事では、不動産相続における評価額の仕組みと相続税がかかるかどうかの目安を、初心者の方にもわかりやすく解説していきます。
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相続税がかかるのはどんな人？｜初めての方向けステップ解説
相続税がかかるのか、3つのステップで簡単にわかります。
不動産・預金・有価証券・保険金など、すべての遺産の金額を把握します。不動産の評価方法は後述します。
相続人の人数によって変わります。
遺産総額と基礎控除額の差がプラスなら、その差額が課税対象に。
相続税の遺産総額とは？
相続税は、遺産の総額が「基礎控除額」を超える場合に課税されます。
まずは遺産総額がいくらか把握することが大切です。
被相続人（亡くなった人）の「資産」から「負債」を差し引いた金額
遺産総額は被相続人が残した財産から住宅ローン等の借金や葬式費用を差し引いた額のことをいいます。
基礎控除額とは｜いくら以上の資産で相続税が発生する？
2025年時点の基礎控除の計算式は以下のとおりです。
- 3,000万円＋600万円×法定相続人の数
基礎控除は相続人の人数によって変わってきます。
たとえば、法定相続人が2人の場合は、3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円が非課税となり、それを超える部分に対して相続税が課されます。
相続税は基礎控除以上の金額の遺産があると、発生します。
遺産総額＞3,000万円＋600万円×相続人数のとき。
相続財産としての「不動産の評価額」はどう決まる？
不動産を相続した場合、その評価額は「時価」ではなく、相続税評価額（課税目的で定められた価格）で計算されます。具体的には、以下の方法が用いられます。
- 土地部分：路線価方式（または倍率方式）
- 建物部分：固定資産税評価額
つまり、実勢価格（売買価格）よりも低く評価されるのが一般的です。
土地部分の評価額は、毎年国税庁が発表する「路線価」に基づいて算出されます。新宿区のように都心部では、実勢価格と大きな乖離があるため、相続税における評価額は実際の価値よりも大幅に下がります。
建物部分については、市町村が決定する「固定資産税評価額」がそのまま用いられます。固定資産税納税通知書などで確認が可能です。
評価額が高くなりやすいケースとは？
以下のような条件の不動産は、評価額が高くなりやすく、結果として相続税が発生するリスクが高まります。
- 老人ホームに入居後ずっと空き家にしていた
- セカンドハウス
- 別荘
- 更地
- 土地面積200㎡以上
相続税がかかるかどうかを早めに確認する方法
マンションを相続しても「実際に相続税がかかるかどうか」は、評価額と基礎控除を照らし合わせないと判断できません。
そのため、相続が発生した時点、またはその前からでも簡易的なシミュレーションをしておくことが重要です。
- 土地の路線価を国税庁HPで確認
- 建物の評価額を固定資産税通知書で確認
- 預貯金など他の財産と合わせて相続財産を把握
- 法定相続人の人数から基礎控除額を計算
もし、相続財産が基礎控除を超えそうであれば、早めに税理士に相談するのが安心です。
税理士の初回相談は無料のケースも多く、不安な場合は一度話を聞いてみるのがおすすめです。
相続したマンションをどうするか？3つの選択肢
相続税がかかる・かからないにかかわらず、マンションを相続したあとは以下の3つの選択肢があります。
- 売却して現金化する
- 賃貸に出して家賃収入を得る
- 自分で住む／保有を継続する
それぞれにメリット・デメリットがあるため、ライフプランや他の相続人との関係性を踏まえて慎重に判断しましょう。
売却して現金化する
相続税の納税資金が必要な場合や、複数人での共有が難しい場合は、売却して現金で分配するのが最もスムーズです。
また、新宿区のような人気エリアでは、築古物件でも高値売却が期待できます。
賃貸に出して家賃収入を得る
将来的に使う予定がある、今すぐ売りたくない、といった理由から賃貸を選ぶ方もいます。
ただし、相続人が複数いるケースでは賃貸収入の分配が複雑になりやすく、毎月の収支や確定申告の手間も増えるため、慎重に検討する必要があります。
自分で住む／保有を継続する
ご自身で住む予定があるなら問題ありませんが、将来的に住む予定がない場合や遠方に住んでいる場合、維持費や管理の手間が大きくなります。
空き家のまま放置すると資産価値が下がる可能性もあるため、使う予定がなければ売却を検討した方が有利です。
まとめ｜評価額と税額を把握し、早めに行動を
不動産の相続では、「相続税がかかるのか？」「不動産の評価額はいくらか？」という点が最も気になるポイントです。
新宿区のように評価額が高くなりやすいエリアでは、早めに状況を把握し、最適な選択肢を取ることが損を防ぐカギになります。
「まずは評価額を知りたい」「売るか迷っている」という方も、地域に詳しい不動産会社に相談することで、状況に応じた具体的なアドバイスが得られます。
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