不動産の名義変更（登記名義の変更）は、「登記原因（なぜ名義が変わるか）」によって必要書類が変わるのが最大のポイントです。本記事では、売買／相続／贈与／離婚（財産分与）／住所・氏名変更の5ケースに分け、必要書類チェックリスト・流れ・よくある落とし穴を実務目線で整理しました。
まずは結論
- 必要書類は登記原因ごとに異なる（売買と相続では書類が全く違う）
- 共有名義や権利証（登記識別情報）が不明だと、追加手続きや費用・日数が増えやすい
- 早めに司法書士へ相談すると、不足書類の洗い出しとスケジュール設計がスムーズ
目次
売買で名義変更する場合（所有権移転）
売買は「売主→買主」へ所有権を移す登記です。決済日（引渡し日）に合わせ、司法書士が当日申請できるよう事前準備を整えます。
必要書類（売主側）
- 登記識別情報通知（権利証）
- 本人確認書類（運転免許証・パスポート等）
- 実印
- 印鑑証明書
- 住民票または戸籍の附票（住所変更登記未了の場合）
- 抵当権抹消書類（ローン残債がある場合）
必要書類（買主側）
- 本人確認書類
- 印鑑（シャチハタ不可）
- 住民票
- 実印/印鑑証明書/抵当権設定書類（ローン利用時）
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相続で名義変更する場合（相続登記）
相続は相続関係を証明できる資料が中心。遺言の有無や協議の有無で必要書類が変わります。
必要書類（典型例）
- 被相続人の戸籍一式（出生から死亡まで）
- 相続人全員の戸籍・住民票
- 遺言書（ある場合）または遺産分割協議書（相続人全員の署名押印）
- 登記識別情報（または権利証）（見当たらない場合は代替手段を検討）
- 固定資産評価証明書（登録免許税算定に用いる）
- 相続関係説明図（作成推奨、添付で戸籍の返却可）
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贈与で名義変更する場合（所有権移転）
無償で権利を移す登記。贈与契約書の整備と、税務（贈与税）の確認が重要です。
必要書類（典型例）
- 贈与契約書（日付・当事者・物件特定・贈与の意思表示）
- 登記識別情報（または権利証）（贈与者側）
- 贈与者・受贈者の本人確認書類・住民票
- 固定資産評価証明書
離婚（財産分与）で名義変更する場合
財産分与に基づく所有権移転。合意の証拠性確保のため、公正証書化が望ましいケースもあります。
必要書類（典型例）
- 財産分与に関する合意書（可能なら公正証書）
- 登記識別情報（または権利証）（移転元）
- 当事者の本人確認書類・住民票
- 固定資産評価証明書
住所・氏名変更登記（名義人情報の更新）
所有者の住所・氏名が変わったときに行う登記です。売買や相続の前提として先に済ませると、後工程がスムーズになります。
必要書類（典型例）
- 住民票（住所変更の履歴が分かるもの）
- 戸籍の附票・戸籍謄本（氏名変更の根拠）
- 本人確認書類
手続きの流れ（共通ステップ）
- ① 登記原因の確定（売買／相続／贈与／財産分与／住所氏名変更）
- ② 必要書類の収集（ケース別チェックリストで漏れを潰す）
- ③ 事前確認（共有者の同意、抵当権の有無、権利証の所在）
- ④ 司法書士による申請準備（委任状・登記原因証明情報の整備）
- ⑤ 登記申請（オンライン/窓口）→ 補正対応 → 完了
- ⑥ 登記完了後の書類受領・保管
よくある落とし穴と対処
落とし穴チェック
- 権利証（登記識別情報）が見当たらない → 司法書士の本人確認情報や事前通知で代替
- 共有者の連絡がつかない → 早期に連絡網整備。実印・印鑑証明の準備に時間がかかる
- 住所の相違 → 住民票・戸籍附票で履歴を整合
- 抵当権が残っている → 抹消手続きと同時進行。金融機関との段取り必須
- 評価証明書の年度 → 申請時点で最新年度が必要なことがある
書類集めからお手伝いします
新宿区を中心に、一都三県の名義変更のご相談に対応。司法書士・税理士とも連携し、ケース別に最短ルートをご提案します。
よくある質問
- 名義変更は自分だけでできますか？
-
登記原因証明や共有者対応・抵当権など専門的な実務判断が多く、司法書士に依頼する方が安全です。
- どれくらい期間がかかりますか？
-
書類が揃っていれば数日〜数週間です。書類の収集状況や共有者の人数、金融機関対応の有無で変わります。
- 権利証が見当たらないのですが．．．
-
代替方法があります。権利証が無い場合の対処法もご参照ください。
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