媒介契約とは？ 初心者向けにわかりやすく解説

不動産を売却するときに、「媒介契約」を不動産会社と取り交わすことをご存じですか？
媒介契約とは、売主が不動産会社に対して物件の売却を依頼する契約のことです。
依頼を受けた不動産会社は、物件の売却活動を行い、買主を見つける役割を果たします。

不動産会社への売却の委任状のようなものです。

もっと詳しく媒介契約を解説

媒介契約とは不動産会社が買い手を探し、取引が成就したら売主は報酬を支払う、という約束です。
契約なので、それぞれに義務があります。

不動産会社の義務

• 契約の成立に向けて積極的に努力すること
• 価格に関して意見を述べるときは、根拠を示して説明を行うこと
• 重要事項を説明すること
• 売買契約書を作成すること
• 登記、決済手続等、物件の引渡しの補助を行うこと

売主の義務

• 契約が成就したら、不動産会社に仲介手数料を支払うこと

出典：国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」

不動産会社は買い手を見つけるために一生懸命頑張らないといけません。

価格について話すときは、根拠を示さなければなりません。不動産の売買は人生の中で何度も経験することではありません。不動産会社と売主とで情報の非対称性があるため、このような義務があります。

その他には買主への重要事項説明と売買契約書作成、引渡し手続きの補助等の義務があります。

「契約行為」であることを営業マンが理解し、売主へ分かりやすく説明しているか、不動産会社を選ぶうえで重要なポイントです。

媒介契約の種類とその特徴

ここからは、媒介契約の種類について説明します。媒介契約には3つの種類があります。

区分	専属	専任	一般
複数依頼	1社のみ	1社のみ	制限なし
自己発見	不可	可	可
レインズ	5日以内	7日以内	義務なし
業務報告	週1回	週2回	義務なし

それぞれに特徴やメリット、デメリットがあります。ここからは、各契約の特徴を説明します。

専属専任媒介契約

概要

専属専任媒介契約は売主と不動産会社、双方に一定の制限があります。

3ヶ月の間に売れなかったら、更新するか契約をやめるか、売主が選ぶことができます。

専属専任媒介契約のメリット

不動産会社が責任を持って取り組む

1社に絞られるため、依頼された不動産会社に販売の全責任が問われます。

広告費を優先してもらえる

不動産会社は、専属専任媒介契約の物件に優先して広告費用を掛ける傾向にあります。

信頼関係が築きやすい

不動産会社にとって、専属専任媒介契約の売主は最も優先される顧客です。
1週間に1回以上業務の処理状況を報告することが義務付けられているため、不動産会社に相談しやすく、円滑に取引を進めることができます。

専属専任媒介契約のデメリット

他の会社に依頼ができない

専属専任媒介契約は、他の会社に重ねて依頼をすることができません。
依頼する会社に実力が無いと、良い条件での取引は難しくなってしまいます。

自己発見取引ができない

「親戚が買うことになった」という場合でも、依頼している不動産会社が売買の仲介をすることになります。
自分で買い手を見つけてきても、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

不動産会社の選び方↓

専任媒介契約

専任媒介契約は、専属専任媒介契約とほぼ同じですが、3だけ異なる点があります。

専属専任媒介契約よりも、少しだけ緩やかな制限が専任媒介契約です。

自己発見取引は滅多にありませんので、実務上は専属専任媒介契約と専任媒介契約にほとんど違いはありません。

買主がローンを利用する場合は宅建業法37条に基づく売買契約書が必須となり、自己発見取引はできないので注意しましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。
それぞれの不動産会社が別々に販売活動を行うので、自由に選べる点が大きな特徴です。
また、契約期間に特に決まりはありません。

一般媒介契約のメリット

複数の会社に依頼できる

複数の会社に重ねて依頼することができます。途中で依頼する会社を増やすこともできます。
リスク分散しやすいのが特徴です。

囲い込みをされにくい

複数の会社で売りに出ていれば、他社の問い合わせを排除する囲い込みが起こりにくくなります。

情報公開をせずに売却ができる

情報公開の範囲を自由に決めることができます。
例えば「一切の広告活動を行わず内々で取引をする」といった売却方法も可能です。
秘密厳守で進めたい場合に、この柔軟性が大きなメリットとなります。

一般媒介契約のデメリット

不動産会社が積極的に動かない

一般媒介契約の最大のデメリットは、不動産会社が積極的に販売活動を行わない可能性があることです。
報酬を得られる可能性が下がるため、広告費を抑える傾向にあります。

どのように販売活動をしているか分かりづらい

各社が提供する条件やアクションプランが異なるので、情報の整理や管理に手間がかかることがあります。
各社がどこまで物件情報を公開しているのか、買主へのアプローチがどうなっているのかを把握するのが難しくなり、売主自身が全体像を掴みにくくなることもあります。

買主目線の交渉になりやすい

不動産会社は、一般媒介で依頼を受けている物件に購入申込が入ったとき、多少金額が安かったとしてもその買主で契約してもらえるよう売主と交渉する傾向にあります。
その買主で決めてもらわないと、他の会社で契約になってしまい報酬を得られなくなってしまいます。

不動産会社から見ると、一般媒介契約で3社同時に販売している物件の広告費が回収できる確率は単純計算で1/3になります。

専任と一般 徹底比較しました

まとめ

一般媒介契約は複数の業者に自由に依頼できるため柔軟に対応できますが、不動産会社が積極的に動かないこともあります。

専任媒介契約は1社にしっかりと売却活動をお願いできるため、不動産会社が責任を持って活動してくれますが途中で変更するのが難しい点がデメリットです。
専属専任媒介契約はさらに任せる形ですが不動産会社の対応に完全に依存することになります。

自分の状況や希望に合わせて最適な契約を選んでください。