相続した不動産を売却するとき、特に注目すべき制度が「相続した空き家の3,000万円控除」です。
これは、相続した空き家を売却した際に、譲渡所得税を軽減するための税制優遇措置です。
この制度を適用することで、最大で3,000万円の控除が可能となり、税負担を大幅に軽減することができます。
本稿では、この3千万円控除の概要や適用要件、具体的な手続きについて詳しく解説していきます。
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相続した空き家の3,000万円控除とは？
不動産を売却すると、不動産譲渡税がかかるのが一般的です。
しかし、相続した空き家については、この特例の要件を満たすと譲渡益から最大3,000万円控除することができます。
- 《一般的な不動産譲渡税の計算式》
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不動産譲渡税＝（売却価格－購入代金－売却諸経費）×税率
- 《相続した空き家の3,000万円控除の場合》
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不動産譲渡税＝（売却価格－購入代金－売却諸経費－3,000万円）×税率
最大で3,000万円も控除が受けられるため、非常にメリットが大きい減税制度です。
適用にはいくつか要件がありますので、見ていきましょう。
控除を受けるためには？
この特例は昨今増え続けている「空き家問題」を解消するために設けられた特例です。
そのため、控除を受けには次のような要件があります。
昭和56年5月31日以前に建てられた家屋であること
最も基本的な要件は、相続した不動産が旧耐震基準の建物であることです。
旧耐震基準の空き家は長く放置されると倒壊の恐れもあり、国は優先的にその状態を解消していきたいと考えています。
そのため、旧耐震基準の空き家を相続して、その状態を解消することが適用の条件となります。
建物の解体もしくは耐震補強工事を行うこと
「旧耐震基準の空き家」状態を解消するために、「建物の解体」か「耐震補強工事」、いずれかを行うことが必須となります。
そして、「解体」or「耐震補強」は、売却前（引渡し前）に完了していなければなりません。
その他の適用要件
その他にもいくつか要件がありますのでチェックしておきましょう。
- 相続の開始直前まで被相続人（亡くなった方）が住んでいたこと
- 被相続人が単身で住んでいたこと
- 家屋は、区分所有登記がされていないこと
- 相続してから売却までの間、賃貸に出したり、他の人が住んだりしていないこと
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること
「相続した空き家」が要旨であることから、「家主が亡くなったことで空き家になってしまっている」という状況が、この特例では想定されています。
控除を受けるための手続きと申請方法
相続した空き家の3,000万円控除は節税効果の高い制度ですが、手続きの流れについては注意が必要です。
手続きの流れ
相続した空き家の3,000万円控除を利用する場合の売却の流れ
「更地渡し」を条件とした売買契約を締結します。
建物を解体し、家屋の滅失登記を行います。
建物の解体が済んだら、物件を買主に引渡します。
書類を準備して、確定申告の時期に税務署に行きます。
旧耐震基準の建物を、耐震補強するか解体したうえで売却することが条件となります。
解体よりも先に引渡してしまうと控除が受けられないため注意しましょう。
確定申告が必要
相続した空き家に関する3,000万円控除を受けるためには、確定申告を行う必要があります。
確定申告は、不動産を売却した翌年の2月～3月の時期に行います。
確定申告書に、次のような書類を添えて税務署に提出します。
必要な書類
確定申告の時に用意する書類は主に下記のものがあります。
- 不動産売買契約書
- 登記簿謄本
- 被相続人居住用家屋等確認書
- 家屋の閉鎖謄本（解体を行った場合）
- 耐震基準適合証明書または建設宅性能評価書の写し（耐震補強工事を行った場合）
※❹と❺はいずれか。
被相続人居住用家屋等確認書は、市区町村長が、亡くなる直前まで被相続人が単身で住んでいたことや、相続から売却まで空き家であったこと等を証明する書類です。
出典：国税庁ホームページ「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」より一部抜粋
これらの書類を用意し、確定申告の時期に税務署に提出すれば、手続きは完了です。
まとめ
相続した空き家に関する3,000万円控除は、売却を検討している人にとって非常に重要な税制優遇措置です。
この特例を活用することで、譲渡所得税の負担を大幅に減らすことができます。
しかし、要件がいくつかあり、特に解体の時期や必要書類については事前に十分な確認と専門家への相談を行うことが重要です。
